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      丁建刚:大力救市但仍不及2008年
      国内楼市  2016-02-27  543 次  查看评论

        文/浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员 丁建刚

        一、政策解读

        1、最大的变化是,这次的政策发布先发征求意见稿,留有修正和完善的余地。

        2、土地方面。最实的措施是“对土地出让实行统一管理,市区范围内经营性用地(不含工业用地)出让方案需报市政府同意后实施,统筹安排土地供应计划。”

        这意味着,包括萧山、余杭在内的土地出让将由市政府统筹安排,主城区和萧山区、余杭区各自为政的土地出让局面将扭转,甚至结束。

        3、信贷方面。强调首付比例可以按照央行和银监会的下限执行。

        这一点有了周小川在今天G20财长会议上个人住房按揭贷款杠杆可以继续加大的表态,杭州已经没有任何压力。

        鼓励给个人购房贷款优惠利率,但各家银行能优惠到什么程度,一般是由商业银行总行决定的。

        但杭州市政府强调了一点,“对在杭银行机构发放商业性个人住房贷款的情况,纳入市政府对其支持地方经济发展贡献评价指标体系。”这一条给商业银行施加了一点压力。

        4、公积金方面。在全国范围内正常缴存公积金的职工,购买杭州市范围内的住房,可申请使用杭州公积金贷款。

        这一条力度较大,但同时也令人担心,如此大的力度,是否可持续?公积金余额不足时,又要产生贷款拖延等,这项政策有过教训。

        同时,对公积金贷款购买二手房的政策继续放宽。二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年,最低首付款比例降到20%。

        有一个悬念,最低首付比例降到20%,是指首套还是二套?没有说清楚。

        5、税收方面。重申全面落实一周前刚刚发布的财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

        6、户籍方面。在桐庐、临安、建德、淳安四县(市)购房的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。

        这一点仅仅是重申。事实上,2015年12月《浙江省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》已经明确,全面放开县级市到户籍,只要有地方住,不要说购房,哪怕租房都可以落户。

        7、 保障房政策方面。暂停经济适用住房保障申请受理,暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房。

        这一条力度较大,意味着除回迁安置以外,全面暂停建设保障性用房。

        8、 加大货币化安置方面。国有土地拆迁,鼓励全部实施货币化安置;集体土地拆迁,可选择一套实物安置房,其余安置面积实行货币化补偿,鼓励选择全部货币化补偿安置。

        9、完善居住区配套基础设施和公共设施方面。未落实地块周边配套设施的不予安排土地出让。

        这一条似乎很刚性,但这些配套完善到什么程度现实中很难度量。

        另外,鼓励房地产开发企业转型,发展住房租赁市场,优化房地产发展环境等等,基本上重复中央政府的说法。

        二、政策评论

        总体来说,这次的救市政策涉及方面较多,但对房地产市场影响最大的几个方面,金融、税收、土地没有非常刚性的政策。

        事实上,信贷政策权力也不在地方政府;税收政策财政部、国家税务总局和住建部已经刚刚颁布了优惠政策,杭州市政府也没有出台2008年那样大力度的地税返还政策。

        土地方面虽有一些原则强调,但也没有全市或区域供地量的指标限制。

        因此,只能说是一个全面大力度的政策,但绝非空前,力度仍不及2008年的救市政策。

        这些政策能够直接涉及的购房人群和实际优惠力度并不大。但是,保障性住房等政策的改变,会使得需求部分导流向商品房市场,对渐进去库存会起到作用。

        当然,更大的作用在于,中央政府和地方政府密集政策对公众市场预期的导向。

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